A regularização de um imóvel é um passo fundamental para garantir a segurança jurídica e a valorização do bem. Este artigo visa esclarecer os procedimentos necessários para regularizar um imóvel nessas condições, garantindo a propriedade legal e evitando problemas futuros.

Imóvel sem Escritura e Registro

A escritura pública é o documento que oficializa a transferência de propriedade de um imóvel, sendo lavrada em cartório de notas. Sem ela, o proprietário não tem a garantia legal sobre o bem, o que pode gerar diversas complicações, como a dificuldade em vender o imóvel ou obter financiamentos.

O registro de imóvel é um procedimento legal que oficializa a propriedade de um bem imóvel, em nome de uma pessoa física ou jurídica. Este processo é realizado no Cartório de Registro de Imóveis da localidade onde o imóvel está situado. O registro é fundamental para conferir validade jurídica à transação de compra e venda e garantir que o proprietário tenha todos os direitos sobre o imóvel.

Como dizem "só é dono quem registra"

Perda do Contrato de Compra e Venda

O contrato de compra e venda é o documento que formaliza o acordo entre comprador e vendedor, especificando condições, valores e prazos. A perda desse documento pode complicar a comprovação da transação, especialmente se não houve a lavratura da escritura pública.

Passos para Regularização

1. Buscar Testemunhas e Documentos Adicionais

Mesmo sem o contrato de compra e venda, é possível reunir outros documentos que comprovem a transação, como recibos de pagamento, correspondências trocadas com o vendedor, ou depoimentos de testemunhas que presenciaram o negócio.

2. Realizar uma Declaração de Posse

Caso não seja possível recuperar o contrato ou outros documentos, uma alternativa é entrar com um processo de usucapião. Este procedimento legal permite que o possuidor de um imóvel, que o utilize de forma mansa e pacífica por um determinado período, obtenha o reconhecimento judicial da propriedade.

2.1. Usucapião Extraordinária

Prazo: 15 anos

Este tipo de usucapião é o mais comum e não exige título de posse ou boa-fé por parte do possuidor. A posse deve ser contínua, mansa e pacífica por pelo menos 15 anos, podendo ser reduzida para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel.

2.2. Usucapião Ordinária

Prazo: 10 anos

Para a usucapião ordinária, o possuidor deve ter um justo título e estar de boa-fé. A posse deve ser contínua e sem oposição por pelo menos 10 anos. Esse prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base em um registro cancelado, desde que o possuidor tenha estabelecido a moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Exemplo de Títulos Justos

• Escritura Pública Não Registrada: Um dos exemplos mais comuns de título justo é a escritura pública de compra e venda que não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Mesmo sem o registro, a escritura demonstra a intenção de transferir a propriedade.
• Contrato de Compra e Venda: Um contrato particular de compra e venda que foi assinado pelas partes, mas não registrado em cartório.
• Título Hereditário: Documentos de partilha de bens ou adjudicação de herança que não foram corretamente registrados.

2.3. Usucapião Especial Urbana (ou Usucapião Constitucional Urbana)

Prazo: 5 anos

Esta modalidade aplica-se a imóveis urbanos com área de até 250 metros quadrados. O possuidor deve usar o imóvel para sua moradia ou de sua família, de forma contínua, pacífica e sem oposição, por pelo menos 5 anos. Além disso, não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

2.4. Usucapião Especial Rural (ou Usucapião Constitucional Rural)

Prazo: 5 anos

Destina-se a imóveis rurais com área de até 50 hectares. O possuidor deve utilizar o imóvel para sua moradia e realizar uma atividade produtiva por pelo menos 5 anos, de forma contínua, pacífica e sem oposição. Assim como na usucapião especial urbana, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

2.5. Usucapião Coletiva

Prazo: 5 anos

Aplicável a áreas urbanas com mais de 250 metros quadrados, ocupadas por uma população de baixa renda para moradia, sem oposição, de forma contínua e pacífica, por pelo menos 5 anos. Este tipo de usucapião é reconhecido judicialmente e resulta na divisão da propriedade entre os possuidores.

2.6. Usucapião Familiar

Prazo: 2 anos

Esta modalidade é aplicável quando um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar. O cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel, utilizando-o como sua moradia, pode requerer a usucapião após 2 anos de posse contínua e pacífica. O imóvel deve ter até 250 metros quadrados, e o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.

3. Ação de Adjudicação Compulsória

Se houver algum registro, como um contrato de gaveta ou algum documento que comprove a intenção de compra e venda, o proprietário pode entrar com uma ação de adjudicação compulsória.

Esta ação judicial visa compelir o vendedor ou seus herdeiros a formalizar a transferência do imóvel, lavrando a escritura pública.

4. Contratar um Advogado Especializado

Dada a complexidade dos processos de regularização fundiária, é altamente recomendável contratar um advogado especializado em direito imobiliário. Esse profissional poderá orientar sobre a melhor estratégia, preparar a documentação necessária e representar o proprietário em possíveis ações judiciais.

Benefícios da Regularização

Segurança Jurídica

A regularização proporciona a segurança jurídica necessária para garantir a posse e evitar litígios futuros.

Valorização do Imóvel

Imóveis regularizados têm maior valor de mercado e são mais atrativos para potenciais compradores ou investidores.

Facilidade de Transações

Com a escritura devidamente registrada, o proprietário pode vender, alugar, ou utilizar o imóvel como garantia para financiamentos.

Conclusão

A ausência de escritura e a perda do contrato de compra e venda podem parecer obstáculos intransponíveis, mas com os passos adequados e a orientação de profissionais especializados, é possível regularizar a situação do imóvel. Seja através da reunião de documentos e testemunhas, do processo de usucapião ou da adjudicação compulsória, a regularização trará inúmeros benefícios ao proprietário, garantindo segurança jurídica e valorização do bem.